案情简介
甲于2021年9月11日开始租住被告出租的位于北京市朝阳区某小区某房屋，在看房时签订租赁合同前，特意询问晚上有无噪音问题，被告说没有。入住后，经常在夜晚休息时从楼上传来噪音，能使人突然惊醒，最晚的时候甚至到凌晨3点，由于噪音问题导致共同在此居住的甲无法正常休息，向公司辞职，由于噪音问题不能解决，严重危害租户身体精神健康，家人甚至出现精神衰弱的表现，我们决定于2022年6月11日从此房屋中搬走。因被告隐瞒房屋噪音问题，我们入住后噪音伤害严重，危害租户健康，导致甲无法正常居住生活工作，又要找房提前搬家，费心费财费力，且导致甲与原公司签订的每月基本工资20000元的3年劳动合同无法正常履行，被告在知道噪音问题后，未进行有效解决，不仅没有任何歉意与客气话，反而在房屋交接完成后，恶意克扣押金及燃气、电费，至今未予退还，故起诉。
法院审理
本院认为，被告作为出租人，有义务保障出租的房屋符合约定的使用用途，居住的使用的房屋，应当保证房屋周边的噪音排放不超出合理范围。在发生噪音影响时，原告有权选择依照合同向出租人主张，也可以选择向案外人主张侵权责任。本案原告以双方租赁合同为据提起诉讼符合法律规定。
噪音，尤其是夜间的噪音会给居住人生活造成影响，甚至对身体健康造成损害。鉴于目前尚无居民生活噪音排放的国家标准，对是否构成噪音以及出租人是否构成违约应当以同理心，考虑噪音发生的频次和分贝值，依照生活常识进行判断。主张方对此承担举证责任。但考虑到噪音的发生具有突发性，不易捕捉和固定，对主张方的举证不能过苛。本案中，原告提交了录音、视频，且于相关情况发生后及时向被告进行了告知，综合原告现有证据，本院确认被告出租的房屋存在夜间外部声音的情况，影响到了原告的休息。但原告未能证明相关声音超出正常、合理的范围，故原告现有证据尚不足以认定被告违约。根据双方的微信记录，被告于事发后也积极联系楼上邻居询问协调，被告不存在恶意违约情形。因此，对原告主张被告构成违约，要求支付违约金、赔偿搬家费、中介费的诉讼请求本院不予支持。原告未举证证明房屋外部声音和其身体受损之间存在因果关系，结合生活常理上不足以认定原告所患病情与外部声音有关，更不能证明原告有法律、司法解释规定的精神损害，故对其关于身体精神健康影响、工作影响的损失及医疗费的损失本院不予支持。
因为房屋存在夜间声音问题，双方协商解除了合同，原告主张退还全部押金有事实和法律依据。被告关于原告违约，押金的一半不同意退还的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。
被告同意退还剩余的电费和燃气费，本院不持异议。
裁判结果
一、被告于本判决生效后十日内退还原告押金三千四百五十元；
二、被告于本判决生效后十日内退还原告电费、燃气费一百零四元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
律师说法
通过本案可以看出，本案清晰界定了租赁中“居住安宁权”的内涵、噪音违约的弹性认定标准（生活常识+合理范围）、举证责任的合理分配、以及协商解约无责时押金的处理情况。
对承租人：遇噪音应及时、多方式取证并书面投诉；主张健康损害尤其是精神损害需极其慎重并有强有力医学证据支撑；协商解约应明确原因以保障押金退还，必要时可以委托专业律师进行指导与帮助。
对出租人：收到噪音投诉须积极调查、协调并留痕；在承租人恶意投诉时需理性分析，面对诉讼时可以委托专业律师及时进行应对处理，避免产生不必要的额外损失。
法条链接